Con l’avvicinarsi della fine del 2026, molti proprietari di immobili e condomìni che hanno avviato interventi agevolati con il Superbonus si stanno chiedendo quali possano essere le conseguenze fiscali nel caso in cui il cantiere non venga completato entro il termine previsto per il sostenimento delle spese.

La questione è particolarmente rilevante per chi, negli ultimi anni, ha beneficiato della detrazione fiscale, della cessione del credito o dello sconto in fattura e teme che eventuali ritardi possano comportare la perdita delle agevolazioni già maturate. Secondo il quadro normativo attualmente vigente, però, la situazione è più articolata e non può essere ridotta a un semplice “sì” o “no”.

L’analisi tiene conto del quadro normativo e di prassi attualmente vigente, con particolare riferimento a:

• Legge 67/2024 (conversione DL 39/2024)
• DL 212/2023, art. 1
• Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 40/2022

Nessuna perdita automatica del Superbonus al 31 dicembre 2026

Il primo elemento da chiarire è che non esiste una norma che preveda la decadenza automatica del Superbonus per il solo fatto che i lavori non risultino ultimati entro il 31 dicembre 2026.

La data rappresenta principalmente il termine entro il quale devono essere sostenute le spese agevolabili previste dalla normativa. Questo significa che le spese correttamente effettuate entro tale scadenza continuano, in linea generale, a generare il diritto alla detrazione o al credito d’imposta secondo le regole previste dal legislatore.

Si tratta di un aspetto importante perché consente di escludere l’ipotesi, spesso ventilata negli ultimi mesi, di un recupero automatico di tutte le agevolazioni semplicemente per il mancato completamento dell’opera entro la fine del 2026.

Il completamento dell’intervento resta un requisito essenziale

L’assenza di una decadenza automatica non significa però che il completamento dei lavori sia irrilevante.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti chiarito che il diritto al Superbonus nasce in relazione alle spese effettivamente sostenute durante il periodo di validità dell’agevolazione, ma richiede comunque che gli interventi vengano concretamente realizzati e portati a termine.

In altre parole, il pagamento delle fatture e la presenza della documentazione amministrativa non bastano da soli a consolidare definitivamente il beneficio fiscale. Durante eventuali controlli, l’Amministrazione finanziaria potrebbe verificare che gli interventi previsti siano stati realmente eseguiti e completati secondo il progetto presentato e le asseverazioni depositate.

Se dovesse emergere che l’opera non è mai stata ultimata oppure risulta sostanzialmente diversa rispetto a quella oggetto dell’agevolazione, potrebbero essere contestate le detrazioni già utilizzate o i crediti già maturati.

La tutela prevista per i SAL con cessione del credito entro il 2023

Una delle novità più significative introdotte dal legislatore riguarda gli stati di avanzamento lavori contabilizzati entro il 31 dicembre 2023 e per i quali sia stata esercitata, entro la stessa data, l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Per queste situazioni è stata introdotta una specifica disciplina di salvaguardia che tutela i contribuenti da eventuali recuperi delle agevolazioni maturate esclusivamente a causa della mancata conclusione dell’intervento o del mancato raggiungimento del miglioramento energetico richiesto.

Ciò significa che i crediti già formati sui SAL 2023 coperti dalla norma speciale non possono essere recuperati semplicemente perché il cantiere non è stato completato. Rimane però la possibilità per l’Agenzia delle Entrate di contestare il beneficio qualora emergano altre irregolarità, come asseverazioni non corrette, violazioni documentali o carenza dei requisiti previsti dalla legge.

Più attenzione per le spese sostenute dal 2024 al 2026

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024 in poi il quadro è differente.

In assenza della tutela speciale prevista per i SAL del 2023, continua infatti ad applicarsi il principio generale secondo cui il beneficio fiscale è collegato sia al sostenimento della spesa sia all’effettiva realizzazione dell’intervento.

Le detrazioni e i crediti maturati per queste spese non decadono automaticamente alla fine del 2026, ma restano esposti a possibili contestazioni qualora, negli anni successivi, venga accertato che gli interventi non sono mai stati completati.

Le modifiche introdotte dalla Legge 67/2024 sulla ripartizione delle detrazioni e sull’utilizzo dei crediti d’imposta non cambiano questo principio, poiché intervengono esclusivamente sulle modalità di fruizione del beneficio e non sui requisiti sostanziali richiesti per ottenerlo.

Superbonus, cosa fare se il cantiere rischia di non essere completato entro il 2026

Alla luce dell’attuale quadro normativo, contribuenti, professionisti e amministratori di condominio dovrebbero adottare alcune precauzioni per ridurre il rischio di future contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

1. Conservare tutta la documentazione tecnica e amministrativa

È fondamentale archiviare con attenzione titoli edilizi, comunicazioni al Comune, stati di avanzamento lavori, asseverazioni, certificazioni di fine lavori, attestati di prestazione energetica, collaudi e relazioni del direttore dei lavori. La capacità di dimostrare il completamento dell’intervento potrebbe rivelarsi decisiva in caso di controlli futuri.

2. Separare le spese salvaguardate da quelle successive

Chi ha maturato crediti attraverso SAL contabilizzati entro il 31 dicembre 2023 dovrebbe mantenere una chiara distinzione contabile rispetto alle spese sostenute negli anni successivi. Questo consente di individuare con precisione quali importi beneficiano della tutela prevista dal DL 212/2023 e quali restano soggetti alle regole ordinarie.

3. Programmare il completamento dei lavori entro tempi ragionevoli

Pur non esistendo una decadenza automatica, è opportuno evitare che il cantiere rimanga incompiuto per periodi troppo lunghi. Qualora vi siano ritardi dovuti a difficoltà tecniche, amministrative o contrattuali, è consigliabile conservare tutta la documentazione che possa dimostrare le ragioni del rinvio, comprese sospensioni dei lavori, varianti progettuali o eventuali contenziosi.

4. Verificare periodicamente il rispetto dei requisiti

È opportuno effettuare controlli periodici insieme a tecnici e consulenti fiscali per verificare il rispetto dei massimali di spesa, la corretta classificazione degli interventi trainanti e trainati, la congruità delle asseverazioni e la presenza di tutti i requisiti richiesti dalla normativa. Eventuali criticità dovrebbero essere corrette tempestivamente.

5. Monitorare l’utilizzo dei crediti d’imposta

Infine, è consigliabile mantenere un quadro aggiornato dei crediti generati tramite cessione del credito o sconto in fattura e delle relative quote annuali utilizzabili. In presenza di dubbi sulla futura ultimazione dell’intervento, una gestione prudente dei crediti può contribuire a ridurre il rischio di contestazioni e sanzioni.

In sintesi

Alla luce della normativa oggi in vigore, il mancato completamento dei lavori entro il 31 dicembre 2026 non determina automaticamente la perdita del Superbonus, ma il completamento dell’intervento continua a rappresentare un requisito sostanziale per consolidare definitivamente il diritto alle agevolazioni fiscali.

Per i SAL contabilizzati entro il 2023 e coperti dalla disciplina di salvaguardia esistono tutele specifiche, mentre per le spese sostenute successivamente il rischio di recupero delle agevolazioni resta legato alla capacità del contribuente di dimostrare che gli interventi sono stati effettivamente realizzati e portati a termine.